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杭州房產(chǎn)業(yè)稅收專項檢查工作方案解析

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更新時間:2024-12-25
【課程內(nèi)容】 一、營業(yè)稅 1、主營業(yè)務(wù)收入 ⑴銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費用是否未按規(guī)定入賬,少計收入9個方面問題。 ⑵開發(fā)項目完工后,是否將收入掛在“預(yù)收賬款”等科目長期不結(jié)轉(zhuǎn)收入。 ⑶按分期收款合同約定的時間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅; ⑷采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品,是否不及時收取售房款,或者部分售房款由中介服務(wù)機構(gòu)收取并開具發(fā)票或收據(jù),開發(fā)企業(yè)未計入收入; ⑸以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品,開發(fā)企業(yè)在收到首付款,銀行按揭貸款到賬后,是否未按規(guī)定計稅;是否將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶,不做收入。 ⑹對將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn),先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的,租賃期間取得的價款是否按租金確認收入,出售時是否再按銷售資產(chǎn)確認收入。對將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的,租賃期間取得的價款是否按租金確認收入,出售時是否再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入。 ⑺發(fā)生視同銷售行為,是否未按規(guī)定申報納稅5個問題。 2、其他業(yè)務(wù)收入 ⑴房屋出租收入3個問題 ⑵商品房售后服務(wù)如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)出租收入是否未按規(guī)定申報納稅。 3、其他營業(yè)稅涉稅問題 ⑴利用自有施工力量建造房屋等建筑物,在銷售不動產(chǎn)時,是否未申報繳納建筑環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。 ⑵中途轉(zhuǎn)讓在建項目,是否未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。 ⑶支付境外公司來華提供咨詢、設(shè)計、施工等勞務(wù)費,是否未按規(guī)定代扣代繳營業(yè)稅。 ⑷合作建房是否按稅法規(guī)定足額納稅。 ⑸不符合條件的代建房行為,是否將其作為代建處理而少計或不計銷售收入。 二、企業(yè)所得稅 1、收入方面 ⑴未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入是否已按規(guī)定預(yù)計毛利額,計入當前應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。 ⑵產(chǎn)品完工后是否及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額,同時將其與對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額,計入當年度本項目的應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。對于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項目的已完工出售部分,有無不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認收入或故意推遲實現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。 ⑶取得*的經(jīng)濟補償或獎勵收入是否申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。 ⑷客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否按規(guī)定確認收入或直接沖減成本費用。 2、成本費用方面 ⑴取得的土地資產(chǎn)是否不按規(guī)定計價。 是否擅自擴大或減少土地資產(chǎn)的價值;是否存在將購進土地進行三通一平后,通過評估虛增土地成本,計入開發(fā)成本。 ⑵是否虛列拆遷補償費,虛增成本2個問題。 ⑶是否簽訂虛假合同、協(xié)議,虛列、多列或重復(fù)列支成本費用4個問題。 ⑷是否取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬,多列成本費用。 取得舊版作廢發(fā)票入賬;涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬;取得第三方開具的發(fā)票入賬;取得開具內(nèi)容不實的發(fā)票入賬等 ⑸是否混淆成本核算對象,未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本6個問題。 ⑹是否將資本性支出直接列入當期成本,減少應(yīng)納稅所得額6個問題 ⑺是否擴大期間費用列支范圍及標準,減少應(yīng)納稅所得額5個問題。 ⑻其他6個問題。 三、個人所得稅 1、未通過“應(yīng)付職工薪酬”科目發(fā)給職工的獎金、實物以及其他各種應(yīng)稅收入,是否足額、準確代扣代繳個人所得稅。 2、為職工購買的商業(yè)保險、補充養(yǎng)老保險、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代扣代繳了個人所得稅。 3、以發(fā)票報銷方式或定額發(fā)放的交通補貼、誤餐補助、加班補助、通訊費補貼等,是否代扣代繳個人所得稅。(交通補貼、通信補貼如果所在省制定了稅前扣除標準的,在標準限額內(nèi)的部分可免征個人所得稅) 4、以發(fā)票報銷方式套取現(xiàn)金,發(fā)放獎金或支付給個人手續(xù)費、回扣、獎勵等,是否代扣代繳個人所得稅。 5、支付債權(quán)、股權(quán)的利息、紅利時是否扣繳利息、股息、紅利收入的個人所得稅。 6、房地產(chǎn)銷售人員取得銷售傭金是否并入工資、薪金代扣代繳個人所得稅。 7、為管理人員購買住房,支付房款,是否并入雇員工資、薪金所得計征個人所得稅。 8、各種促銷活動向客戶贈送禮品,是否代扣代繳個人所得稅。 四、土地增值稅 除上述營業(yè)稅、企業(yè)所得稅里已涉及問題外,還應(yīng)注意檢查: 1、對普通標準住宅的界定是否符合要求。是否將適用商業(yè)用房等高預(yù)征率的商品房與普通住房混淆在一起核算,少繳稅款。 2、是否以工程未結(jié)算、未決算或是商品房未銷售完畢等各種理由不進行土地增值稅的清算。 3、是否按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。 4、是否按規(guī)定進行成本費用分攤。 5、是否按規(guī)定從開發(fā)成本中分離并歸集利息支出,將超過貸款期限的利息和罰息稅前扣除。 6、清算后又銷售或有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),是否按規(guī)定進行納稅申報。 五、土地使用稅 1、已征用未開發(fā)的土地是否按規(guī)定申報繳納土地使用稅。 2、土地等級和使用稅額變更后是否及時調(diào)整納稅申報。 3、開發(fā)用地在開發(fā)期間是否按規(guī)定計征土地使用稅。 4、未銷售的商品房占用的土地是否按規(guī)定繳納土地使用稅。 六、契稅 1、出讓方式取得國有土地使用權(quán),是否按照取得該土地使用權(quán)支付的全部經(jīng)濟利益計繳契稅。以協(xié)議方式出讓的,契稅計稅價格里是否未包括土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益;以競價方式出讓的,契稅計稅價格里是否未包括市政建設(shè)配套費及各種補償費。 2、以劃撥方式取得的土地使用權(quán),后經(jīng)批準改為出讓方式取得使用權(quán)的,是否補繳契稅。 3、以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的,是否按規(guī)定繳納契稅。 4、土地使用權(quán)受讓人通過完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項目,以此獲得的低價轉(zhuǎn)讓或無償贈與的土地使用權(quán),是否已參照納稅義務(wù)發(fā)生時當?shù)氐氖袌鰞r格,繳納契稅。 5、承受舊城改造拆遷范圍內(nèi)的土地使用權(quán),是否未按規(guī)定繳納契稅。 6、分期支付方式取得的土地使用權(quán),是否未按合同規(guī)定的總價繳納契稅。 7、競價土地使用權(quán)尚未辦理產(chǎn)權(quán),直接再轉(zhuǎn)讓的,是否未按規(guī)定申報繳納契稅。 七、房產(chǎn)稅 1、自行建造的自用房產(chǎn)交付使用后,是否長期掛“在建工程”,既不辦理竣工結(jié)算,也未申報繳納房產(chǎn)稅。 2、是否將房屋租金直接沖減“企業(yè)管理費”或掛在其他應(yīng)付款上未繳房產(chǎn)稅。 3、與房屋不可分割的附屬設(shè)備及固定資產(chǎn)改良支出是否增加計稅房產(chǎn)原值。 4、新建和購置的房產(chǎn)是否從建成之次月和取得產(chǎn)權(quán)的次月申報繳納房產(chǎn)稅。 5、國有企業(yè)進行清產(chǎn)核資過程中房屋價值重估后的新增價值,是否按照有關(guān)規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅。 6、自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房,是否按照有關(guān)規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅。 7、是否按規(guī)定將相應(yīng)的土地價值計入房產(chǎn)原值據(jù)以征收房產(chǎn)稅。 八、印花稅 1、各類應(yīng)稅憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅票或繳納印花稅。是否將應(yīng)稅憑證劃為非稅憑證,漏繳印花稅;是否應(yīng)納稅憑證書立或領(lǐng)受時即行貼花,而直到憑證生效日期才貼花納稅。 2、房屋銷售(預(yù)售)合同、銀行借款合同、建筑安裝合同、建筑材料購銷合同、租賃合同、勘察設(shè)計合同、廣告合同等是否按規(guī)定足額繳納印花稅。有否混淆合同性質(zhì),從低適用稅率或擅自減少計稅依據(jù),未按全部所載金額計稅。 3、2006年11月27日之后簽訂的土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,是否按規(guī)定申報繳納印花稅。 【主講專家】陳萍生 著名納稅籌劃實戰(zhàn)派專家,注冊稅務(wù)師、注冊會計師,稅務(wù)稽查資深官員。曾為*稅務(wù)總局稽查局專項檢查組成員,現(xiàn)為*稅務(wù)總局12366咨詢服務(wù)組成員。*稅務(wù)總局稽查局《房地產(chǎn)稽查實務(wù)》和《稅務(wù)稽查案例》主要編寫組成員。近年來在*刊物上發(fā)表稅收專業(yè)籌劃文章300多篇,出版稅收專著4部。
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